Dle § 1205 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“), je statutárním orgánem společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) výbor anebo předseda. Statutární orgán je ve smyslu § 246 ObčZ zpravidla volen na časově vymezené období, které určí stanovy, a pokud takovou dobu trvání mandátu neurčí, činí tato doba 5 let. Ale co když tento mandát uplyne a není zvolen nový statutární orgán?
Předem je třeba uvést, že pokud to stanovy nevylučují, může být člen statutární orgánu SVJ zvolen do své funkce opakovaně. Představte si proto situaci, ve které bude mít současný statutární orgán tzv. propadlý mandát např. 1 rok. Kdo je povinen tuto situaci řešit? Kdo nese případně odpovědnost za sankce, které v této situaci mohou být uloženy orgánem veřejné moci (tj. soudy, správní úřady)?
Důsledky propadlého mandátu
Pokud propadne mandát člena statutárního orgánu a nedojde k jeho opětovnému zvolení nebo k volbě nového člena, SVJ se ocitá v situaci, kdy nemá platně zvolený statutární orgán. To má několik významných právních důsledků:
-
Nemožnost zastupování SVJ: Statutární orgán je oprávněn jednat za SVJ ve všech právních záležitostech, včetně zastupování SVJ před soudy, podepisování smluv a rozhodování o běžném provozu. Pokud mandát statutárního orgánu propadne, může být ohrožena právní jistota SVJ a jeho schopnost jednat navenek. To souvisí i s porušením zásady řádného hospodáře dle § 159 ObčZ. Porušení této zásady lze aplikovat na všechny zde uvedené body.
-
Hrozba neplatnosti právního jednání: Jakékoli právní jednání učiněné osobami, jejichž mandát propadl, mohou být považovány za relativně neplatné. To znamená, že například smlouvy uzavřené těmito osobami mohou být napadnutelné a potenciálně neplatné, pokud protistrana namítne, že osoba, která smlouvu podepsala, neměla oprávnění jednat za SVJ. Relativní neplatnost je však třeba namítnout, soud k ní nebude přihlížet z úřední povinnosti.
-
Ohrožení správy a provozu nemovitosti: Propadnutí mandátu může mít rovněž praktické důsledky na každodenní provoz SVJ. Bez platného statutárního orgánu může být ohrožena údržba společných částí nemovitosti, správa finančních prostředků nebo řešení havarijních situací. Tato situace pak volně navazuje na předchozí bod č. 2.
-
Hrozba sankcí: Za sankce je možné považovat i škodu, která vznikne neplatností mandátu, tj. uplynutí doby, pro kterou má být funkce ve statutárním orgánu příslušnou osobou vykonávána. Typicky se může jednat o nedodržení termínu či jiných závazků vyplývajících ze smluvních ustanovení. Tato škoda pak vzniká přímo SVJ a nahradit ji jsou povinni samotní členové statutárního orgánu. Na škodu, která takto vznikne, se navíc nemusí ani vztahovat příp. pojištění. Zde však záleží přímo na obsahu pojistné smlouvy.
Odpovědnost za nastalou situaci
Obecně je třeba sdělit, že povinnost dohledu nad řádným fungováním domu a jeho správou leží na SVJ jakožto na osobě odpovědné za správu domu a pozemku, resp. na statutárním orgánu, který jménem SVJ jedná, vystupuje za něj a odpovídá za to, že SVJ funguje dle právních předpisů. Primárně tedy odpovídá statutární orgán za to, že bude řádně zvolen na příslušné funkční období a neumožní stav, ve kterém jeho mandát propadne. Statutární orgán svolává dle § 1207 odst. 1 ObčZ shromáždění, na němž se dle § 1208 písm. b) ObčZ hlasuje o volbě a odvolávání členů všech volených orgánů SVJ, případně o jejich odměně.
Sekundárně pak leží odpovědnost na samotných členech SVJ, tj. na shromáždění. Základní zásady občanského práva stanoví, že bdělým náleží jejich práva, a obecně není složité, aby členové SVJ sledovali, co se v jejich SVJ děje, například kontrolou obchodního rejstříku, který poskytuje dálkový přístup k veškerým povinně zveřejňovaným informacím. Pokud si člen SVJ není jistý ohledně platnosti mandátu členů statutárního orgánu, může zaslat dotaz na statutární orgán, který je povinen odpovědět v přiměřené lhůtě (obecně dle právních zvyklostí maximálně 30 dnů, není-li s ohledem na ohrožený právní zájem třeba jednat bez zbytečného odkladu anebo okamžitě).
Jednání za SVJ v případě propadlého mandátu
V případě, že skončí mandát statutárního orgánu a není zvolen nový, může kterýkoliv z členů SVJ podat k soudu návrh na jmenování statutárního orgánu soudem. Pokud tak žádný z členů SVJ neučiní, může soud i bez návrhu jmenovat SVJ opatrovníka, jakmile se při své činnosti dozví, že SVJ nemá statutární orgán. Opatrovníkem je zpravidla jmenován advokát ze seznamu vedeného soudem. Opatrovník nevykonává funkci statutárního orgánu v plné míře; jeho hlavním úkolem je usilovat o obnovení činnosti řádného statutárního orgánu. Činnost SVJ je během opatrovnictví velmi omezena. Opatrovník je jmenován do doby, než dojde ke zvolení řádného statutárního orgánu, a nemůže být členy SVJ odvolán. Výkon opatrovnictví je zpoplatněn, což může pro SVJ znamenat další škodu ve formě nákladů na opatrovníka.
Postup při propadnutí mandátu
Když mandát statutárního orgánu propadne, je třeba neprodleně podniknout kroky k jeho obnovení. V některých případech může člen statutárního orgánu pokračovat ve výkonu funkce i po uplynutí mandátu, pokud to výslovně umožňují stanovy. Pokud to stanovy neumožňují, je nutné svolat shromáždění vlastníků, které má na programu volbu nových členů statutárního orgánu. Tento krok je nezbytný k tomu, aby SVJ znovu získalo platný statutární orgán a mohlo plnit své zákonné povinnosti, tj. důvod, pro který ObčZ předpokládá existenci a vznik SVJ. Zde je však třeba zdůraznit, že se nejedná o doporučený postup, neboť takto působící členy statutárního orgánu nemusí uznat druhá smluvní strana. I v takovém případě je proto riziko námitky neplatnosti příslušného právního jednání.
Prevence důsledků propadnutí mandátu
Problémům spojeným s propadnutím mandátu statutárního orgánu lze předcházet preventivními opatřeními. SVJ by mělo pravidelně sledovat dobu trvání mandátů členů volených orgánů včetně statutárního orgánu a včas podniknout kroky k jejich obnovení. Je vhodné, aby stanovy SVJ obsahovaly jasná pravidla pro volbu nových členů, včetně lhůt pro svolání shromáždění a způsobu nominace kandidátů. Je také důležité informovat členy SVJ o významu účasti na shromážděních a volbě nových členů statutárního orgánu. Nezájem členů SVJ o účast na rozhodování o tomto bodě programu shromáždění může vést k paralýze SVJ a k dalším problémům s ním spojených. Za tímto účelem je proto vhodné zavést vlastní interní mechanismy kontroly lhůt a dob a znát obsah vlastních stanov.
Zápis do obchodního rejstříku
V praxi se občas objevují názory, že je zbytečné platit opětovný zápis již zapsaných osob volených orgánů v obchodním rejstříku. Tento postup je zcela v rozporu s principy řádného hospodáře a řádné péče o majetek ostatních členů SVJ, neboť neochota zaplatit soudní poplatek za opětovný zápis členů volených orgánů (zejména členů statutárního orgánu) 2.000,- Kč na vrub SVJ může způsobit škody i v řádu milionů. Žádné SVJ totiž nikdy neví, jaké komplikace a povinnosti bude muset řešit a často se na ně nejde připravit. Typickými příklady jsou havárie nebo živelné katastrofy (obecně vis maior). Všichni dodavatelé totiž mohou namítnout relativní neplatnost. U řemeslníků zpravidla takové riziko nehrozí, nicméně banky a jiné úvěrující společnosti si veškeré údaje ověřují. Je proto nutné neotálet se zápisem členů volených orgánů, ale zároveň nepodceňovat i jejich opětovný zápis. Předejde se tím zbytečným komplikacím a možnému vzniku neodvratitelných škod.
Vaše PRODOMIA
