Chod společenství vlastníků jednotek řídí jeho statutární orgán. Občanský zákoník nabízí k výběru dva druhy statutárního orgánu – výbor a předsedu společenství vlastníků. Kolektivním orgánem je výbor. Oproti jednočlennému předsedovi společenství, nemohou členové výboru jako jednotlivci rozhodovat a samostatně jednat za společenství. Členové výboru se napřed musí shodnout, jak budou v otázkách společenství postupovat a poté teprve mohou jednat.
Z občanského zákoníku plyne, že funkci člena statutárního orgánu může vykonávat fyzická i právnická osoba. Ve stanovách si lze dále upravit možnost, zda lze připustit výkon funkce i osobami, které nejsou vlastníky jednotek. Zákonem jsou stanoveny požadavky na způsobilost být členem statutárního orgánu a každý člen výboru nebo předseda společenství je vázán při výkonu své funkce řadou zákonných povinností.
Základní požadavky na výkon funkce jsou zakotveny v §1205 občanského zákoníku. Vlastník jednotky, který se chce stát členem statutárního orgánu, musí být svéprávný, bezúhonný, nesmí být již členem kontrolní komise nebo revizorem v SVJ a pokud je v úpadku, musí tuto skutečnost oznámit. Svéprávností se rozumí způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem (§15 odst. 2 občanského zákoníku). Bezúhonnost nemusí být absolutní, postačí splněné kritérií stanovených pro provozování živnosti podle živnostenského zákona. Podle živnostenského zákona není bezúhonný ten, kdo byl pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin, jestliže byl tento čin spáchán v souvislosti s podnikáním anebo s předmětem podnikání, o který žádá nebo který ohlašuje, pokud se na něj nehledí jako by nebyl odsouzen (§6 odst. 2 živnostenského zákona).
Bezúhonnost a svéprávnost člen orgánu dokládá svým čestným prohlášením, které tvoří přílohu návrhu na zápis do veřejného rejstříku.
Před tím, než přijmete funkci člena statutárního orgánu, je důležité si uvědomit řadu skutečností. Při výkonu funkce je totiž každý člen vázán povinnostmi, které nejsou úplně zanedbatelné. Základní povinnost zakotvil nový občanský zákoník a ve svém §159 odst. 1 hovoří o postupování s péčí řádného hospodáře. Ten, kdo přijme funkci statutárního orgánu, se zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou a i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Na členy statutárního orgánu se tak podstatně zvýšily nároky a zvýšila se tím i odpovědnost. Nejvyšší soud svým rozhodnutím v roce 2009 (5 Tdo 875/2009) interpretoval „péči řádného hospodáře“ tak, že se jedná o povinnost disponovat alespoň takovými znalostmi, které umožní rozeznat hrozící škodu a potřebu nutné odborné pomoci speciálně kvalifikovaného subjektu, povinnost zabránit vzniku takové škody a povinnost zajistit takovou potřebnou pomoc.
Občanský zákoník ukládá statutárnímu orgánu vedle povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře i další dílčí povinnosti, a to:
-
vést seznam vlastníků,
-
svolávat zasedání shromáždění alespoň jedenkrát ročně,
-
poskytovat vlastníkům jednotek informace o společenství,
-
zajišťovat výběr příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na služby spojených s užíváním bytu,
-
provádět vyúčtování služeb,
-
ukládat dokumenty o SVJ do sbírky listin,
-
archivovat zápisy z jednání shromáždění,
-
další specifické povinnosti, které plynou statutárnímu orgánu při činnosti zajišťující správu domu a pozemku z občanského zákoníku a dalších zvláštních zákonů.
Členové výboru nebo předseda společenství nesou při výkonu své funkce odpovědnost za řádný výkon této funkce a za plnění všech povinností ukládané zákonem nebo smlouvou o výkonu funkce. Uplatní se obecná právní úprava odpovědnosti obsažená v §159 občanského zákoníku. Odstavec 1 stanoví, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Přičemž se má za to, že jedná nedbale ten, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Je důležité si tedy před přijetím funkce statutárního orgánu uvědomit a zjistit, jaké povinnosti z této funkce plynou a zda je člověk vůbec schopen a ochoten tuto funkci přijmout.
Podle §2910 občanského zákoníku pokud bude porušena povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, bude statutární orgán odpovídat za újmu způsobenou SVJ. Členové statutárního orgánu nebo předseda společenství tak bude muset nahradit škodu a také nemajetkovou újmu. Škoda se nahrazuje uvedením v předešlý stav, případně v penězích. Pokud jsou následně prokázány předpoklady odpovědnosti členů statutárního orgánu, ručí tito členové orgánu za závazky SVJ, a to do výše nenahrazené škody.
Odměna za výkon funkce člena statutárního orgánu je mnohdy nízká a riziko osobní odpovědnosti za škodu, kterou by mohli svým výkonem funkce členové přivodit, je vysoká. Stále častěji se tak objevují SVJ, která svěří správu domu externím osobám. Externí předseda splňuje zákonné požadavky pro výkon této funkce, má potřebné znalosti a zkušenosti.
Více informací o profesionálním předsedovi naleznete zde nebo nás kontaktujte (info@profipredseda.cz). Jsme schopni zajistit nejen správu nemovitosti, ale i výkon funkce předsedy SVJ bez starostí.
