Novela občanského zákoníku účinná od 1.7.2020 s sebou přinesla změny při zakládání společenství vlastníků jednotek. Nově se SVJ zakládá samostatným právním jednáním, které spočívá v sepsání stanov zakládaného SVJ. Stanovy obsahují pravidla pro chod a fungování společenství a dalo by se říci, že jsou takzvanou pomyslnou páteří společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, jak důležitým dokumentem stanovy jsou, lze doporučit nechat si jejich znění sepsat odborníky nebo alespoň minimálně konzultovat s odborníkem jejich obsah. Obrátit se lze i na budoucího správce nemovitosti, který Vám ohledně stanov též může nabídnout vzorové znění stanov. Pokud se přeci jen rozhodnete sepsat si stanovy sami, nezapomeňte na podstatné náležitosti, které stanovy ze zákona musí obsahovat a na možnou kolizi s prohlášením vlastníka. Výčet náležitostí stanov obsahuje §1200 odst. 2 občanského zákoníku.
Pro založení společenství vlastníků jednotek je nutné schválit znění stanov vlastníky jednotek.
Zákon nově umožňuje několik možností.
-
Vlastníci jednotek si mohou stanovy schválit na ustavující schůzi vlastníků jednotek nebo i mimo schůzi pouhým odsouhlasením všemi vlastníky v domě. (§1200 odst. 1 občanského zákoníku).
-
Zákon zohledňuje také variantu, kdy je pouze jediný vlastník a dává mu možnost, aby SVJ založil jednostranným projevem vůle, kterým je přijetí stanov a jejich podepsání.
Na ustavující schůzi vlastníci projeví svoji vůli hlasováním. Ke schválení stanov postačí většina hlasů všech vlastníků jednotek.
K ustavující schůzi přizvěte notáře, neboť ze zákona se rozhodnutí o přijetí stanov musí osvědčit veřejnou listinou, která bude obsahovat schválený text stanov. Na ustavující schůzi se dále volí členové statutárního orgánu SVJ, jejichž jména musí být obsažena ve stanovách.
Je také vhodné si zvolit zejména i výši příspěvku na správu domu a pozemku (dříve fond oprav) (§1180 odst. 1 občanského zákoníku) a výši záloh na služby (§1181 občanského zákoníku).
Vlastníci jednotek mohou založit společenství vlastníků jednotek také mimo ustavující schůzi. Tato varianta byla vhodná zejména v „době covidové“, kdy bylo konání schůzí omezováno vládními nařízeními. V praxi se stačí domluvit s notářem, který připraví návrh notářského zápisu obsahující znění stanov. Jednotliví vlastníci poté vyjádří svůj souhlas podpisem v listině, která bude součástí notářského zápisu. (§1200 občanského zákoníku)
Pokud je vlastník pouze jeden, velmi často se jedná o developera, schvaluje stanovy sám svým rozhodnutím. V tomto případě není nutná forma veřejné listiny. Podkladem pro zápis SVJ do rejstříku společenství vlastníků budou stanovy s podpisem tohoto jediného vlastníka. (§1200 odst. 4 občanského zákoníku)
Celý proces ustavení společenství vlastníků jednotek se završuje zápisem do veřejného rejstříku. Společenství vlastníků jednotek tak vzniká ke dni, kdy bylo SVJ zapsáno do rejstříku společenství vlastníků jednotek. (§1204 občanského zákoníku) Zákon neudává žádnou lhůtu, do kdy se musí SVJ do rejstříku zapsat, zápis by však měl být proveden bez zbytečného odkladu po založení. Návrh na zápis do rejstříku SVJ se podává prostřednictvím inteligentního formuláře, který je k dispozici na portálu Ministerstva spravedlnosti justice.cz k rejstříkovému soudu, kterým je krajský soud, v jehož obvodu je obecný soud společenství vlastníků jednotek. (§75 odst. 1 zákona o veřejných rejstřících) Návrh na zápis podává statutární orgán SVJ, tedy buď všichni členové výboru nebo předseda SVJ podle toho, zda má SVJ kolektivní nebo individuální statutární orgán.
Zákon umožňuje podat návrh v listinné nebo elektronické formě. Na návrhu v listinné podobě musejí být všechny podpisy úředně ověřeny. (§22 odst. 2 zákona o veřejných rejstřících) Pokud budete podávat návrh v elektronické podobě, nezapomeňte na kvalifikovaný elektronický podpis nebo zašlete návrh prostřednictvím datové schránky osoby, která návrh na zápis podává. (§22 odst. 3 zákona o veřejných rejstřících). Nedílnou součástí návrhu jsou také listiny, kterými se návrh dokládá. Zejména se jedná o stanovy SVJ, souhlas členů statutárního orgánu s jejich zápisem do veřejného rejstříku a jejich čestné prohlášení o způsobilosti být členem statutárního orgánu.
Po podání návrhu na vklad do rejstříku SVJ již pouze zaplatíte soudní poplatek buď přímo na účet určený soudem, nebo pokud zápis provádí notář, kolek uhradíte jemu. Příslušný soud provede zápis nebo vydá usnesení do pěti pracovních dnů ode dne podání návrhu, resp. ode dne zaplacení soudního poplatku. (§96 a §97 zákona o veřejných rejstřících). Ke dni zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek získává SVJ právní osobnost a ze společenství se stává právnická osoba.
Společenství vlastníků jakožto právnická osoba je založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků má zákonem omezený rozsah činnosti – nesmí podnikat ani se nesmí na podnikání podílet a ani nesmí být společníkem nebo členem podnikatelských subjektů.
Členství ve společenství vlastníků je vázáno výhradně na vlastnictví jednotky v domě. Každý vlastník jednotky je ze zákona členem společenství vlastníků a stává se jím okamžikem nabytí vlastnictví k jednotce v domě bez ohledu na svou vůli a zaniká zánikem vlastnického práva k jednotce. Ze společenství vlastníků tudíž nemůže člen za trvání vlastnického práva k jednotce vystoupit. Více informací o společenství vlastníků v novém článku.
