Tímto článkem můžeme navázat na Práva a povinnosti vlastníků jednotek, který pojednával o vzniku členství ve společenství vlastníků jednotek. Tím, že se stanete členem SVJ, vám vznikne právo podílet se na rozhodování o otázkách chodu společenství a správy domu a pozemku. Rozhodování se děje na shromáždění, které je nejvyšším orgánem společenství. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek (§1206 odst. 1 občanského zákoníku) a všichni vlastníci na jeho zasedání také mají přístup. Na zasedání projevují vlastníci hlasováním svoji vůli a vykonávají svá práva. Rozhodnutí, které se při zasedání shromáždění přijme, poté zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale celé společenství vlastníků jednotek. Účastnit se shromáždění mohou pouze vlastníci jednotek, nikdo jiný. Pokud je pouze jeden člen SVJ, shromáždění se účastní pouze tento jeden člen.
V dnešní době se stále častěji setkáváme se situacemi, kdy se na shromáždění dostaví malé množství vlastníků, kteří nakonec nejsou schopni přijmout určité rozhodnutí z toho důvodu, že je vyžadován vyšší počet hlasů. V některých případech se nesejde ani dostatečný počet vlastníků pro usnášeníschopné shromáždění. Především v případech, kdy je nutné rozhodnout o opravách nebo rekonstrukcích domu či si zvolit členy statutárního orgánu (výbor, Profesionální předseda) může nastat problém. Výbor nebo předseda tedy řeší otázku, jakým způsobem vlastníky donutit k tomu, aby se shromáždění účastnili. Zákonná úprava však hovoří jasně a to tak, že účast na shromáždění je právem vlastníka, nikoliv jeho povinností. Z toho vyplývá, že člena nelze jakýmikoliv prostředky nutit k tomu, aby se shromáždění účastnil. Povinnost účastnit se shromáždění upravená ve stanovách, či snad sankce za neúčast na shromáždění, je nepřípustná.
Dřívější právní úprava, tedy zákon o vlastnictví bytů, vyžadovala pro přijetí některých rozhodnutí vyšší počet hlasů. Nově §1206 odst. 2 občanského zákoníku stanoví pro přijetí běžných rozhodnutí většinu hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů. Kvalifikovanou většinu požaduje zákon pouze k přijetí rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka: Ke změně prohlášení vlastníka postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení (§1169 odst. 2 občanského zákoníku). Nad rámec toho, co stanoví zákon, si mohou vlastníci jednotek stanovit přísnější požadavky ve stanovách. Avšak s ohledem na skutečnost, že se shromáždění účastní stále méně vlastníků, neměly by stanovy za každou cenu obsahovat nutnost vyššího počtu hlasů přítomných vlastníků pro přijetí určitého rozhodnutí.
Novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020 upravila působnost shromáždění. Bylo vypuštěno rozhodování o změně prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám a dále bylo vypuštěno rozhodování o výši záloh na služby. O výši záloh může nyní rozhodovat statutární orgán. Občanský zákoník v §1208 stanoví rozsah působnosti shromáždění. Tato působnost je výlučná a nelze ji zúžit úpravou ve stanovách nebo přenést tuto rozhodovací pravomoc na jiné orgány SVJ. Výjimkou by byla pouze taková záležitost, kde to výslovně dovoluje zákon. Ve stanovách lze však působnost shromáždění rozšířit. Zúží se tím v podstatě rozhodovací pravomoc statutárního orgánu. Vzhledem ale k tomu, co bylo již popisováno výše, je praktičtější ponechat rozhodovací pravomoc v rukou statutárního orgánu. I již zmiňovaná novela účinná od 1. 7. 2020 reagovala na praxi a přenesla část rozhodovací pravomoci ze shromáždění na statutární orgán.
Jaká je tedy zákonná působnost shromáždění?
-
Shromáždění rozhoduje o změně stanov. Novela účinná od 1. 7. 2020 odstranila osvědčení veřejnou listinou. Při změně stanov se notářský zápis již nevyžaduje.
-
Volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn.
-
Schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků.
-
Shromáždění schvaluje druh služeb a způsob rozúčtování cen služeb na jednotky.
-
Rozhoduje o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného.
-
Uděluje předchozí souhlas:
-
k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
-
k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
-
k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
-
k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil.
-
Rozhoduje o určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku a rozhoduje o její změně. V našem případě zajišťujeme především tyto služby.
-
Rozhoduje v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. (§1208 občanského zákoníku)
O otázkách, které má v rozhodovací pravomoci shromáždění, se členové SVJ usnáší na schůzích shromáždění. V této oblasti přinesla novela občanského zákoníku účinná od 1. 7. 2020 také několik změn a novinek.
