V poslední době se stále častěji garážová stání, která jsou součástí bytových domů, vymezují v prohlášení vlastníka jako nebytová jednotka. Všichni vlastníci jednotlivých parkovacích stání jsou spoluvlastníky této celé nebytové jednotky, která je rozdělena nejčastěji na podíly, podle toho, co uvádí prohlášení vlastníka. Dle ust. §1117 občanského zákoníku má každý spoluvlastník právo k celé věci a toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Ve své podstatě se jedná o osobní vlastnictví, spoluvlastníci by si tedy měli spravovat a rozhodovat o této nebytové jednotce sami pouze v rámci spoluvlastnictví této jednotky.
Při rozhodování o společné věci, tedy o garáži, by se měli dohodnout pouze spoluvlastníci této jednotky, nikoliv celé společenství. Důležitým dokumentem pro zjištění, co je společnými částmi domu a co už spadá pod nebytovou jednotku, je prohlášení vlastníka. Zpravidla se za společné části v prohlášení vlastníka považují obvodové stěny prostorově ohraničující nebytový prostor i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, podlahy, sloupy a pilíře, vchody a vstupní dveře do domu, schodiště, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání nebytového prostoru.
Vymezení nebytové jednotky tedy bude spočívat většinou v obvodových stěnách, popřípadě výplních stavebních otvorů (vrata, okna apod.). Pokud tedy dojde k závadám na těchto stavebních součástech, které se klasifikují jako společné části, lze takové opravy hradit z příspěvků na správu domu a pozemku, tedy tzv. fondu oprav SVJ (dále jen „PSDP“). Pokud by zde byly náklady, které nelze považovat za náklady, kterými jsou hrazeny vady společných částí, tj. pokud by se jednalo o náklady vynaložené na vady, opravy nebo údržbu nebytové jednotky, pak takové náklady by z PSDP být hrazeny neměly, ale měly by být hrazeny spoluvlastníky nebytového prostoru. Tyto opravy a údržbu v rámci garáží si spoluvlastníci garáže rozhodují a uskutečňují sami.
Z právního hlediska je nejideálnějším řešením dohoda spoluvlastníků o správě společné věci. Na základě ust. §1138 občanského zákoníku se lze se spoluvlastníky dohodnout o správě nebytové jednotky. Dohoda vyžaduje formu veřejné listiny a založí se do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu. Dohoda je nejoptimálnějším řešením, nicméně musí být schválena všemi spoluvlastníky.
V rámci spoluvlastnictví věci je také vhodné zvolit si společného zástupce a správce. Ustanovení §1185 odst.2) občanského zákoníku přímo hovoří tom, že spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění. Společný zástupce se bude například účastnit a hlasovat na shromáždění SVJ za celou nebytovou jednotku garáž (bude mít celkový podíl). Jiný způsob hlasování při spoluvlastnictví jednotky není možný. Správce by se měl poté starat o nebytovou jednotku. Má právní postavení příkazníka a ze zákona musí spoluvlastníkům správu vyúčtovat, náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci (ust. §1135 občanského zákoníku). O volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy, tj. nadpoloviční většinou všech hlasů (ust. §1128 a §1134 občanského zákoníku).
Co se týká rozhodování o správě nemovitosti ve spoluvlastnictví, hlasy spoluvlastníků se počítají podle velikosti jejich podílů (§1126 odst. 2 občanského zákoníku). Forma a pravidla hlasování nejsou zákonem nijak speciálně upravena a nejsou tak striktní jako je tomu u hlasování na schůzi shromáždění vlastníků jednotek. Před rozhodováním musí být všichni spoluvlastníci vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Výjimkou je pouze případ, kdy je vyžadováno jednat okamžitě. V rámci spoluvlastnictví jednotky se hlasuje tak, že:
-
o běžné správě této jednotky rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů (ust. §1128 odst.1) občanského zákoníku)
-
o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování rozhodují spoluvlastníci alespoň dvoutřetinovou většinou všech hlasů (ust. §1129 odst.1) občanského zákoníku),
-
k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (ust. §1132 občanského zákoníku).
Pokud se podaří mezi spoluvlastníky uzavřít dohodu o správě společné věci a ustanovit si společného zástupce a správce, plyne z toho nepochybně výhoda nejen pro spoluvlastníky garáže, ale i pro celé společenství. Bohužel tento postup je však v praxi v některých případech nereálný vzhledem k tomu, že nebytová jednotka garáží může mít mnohdy i desítky nebo stovky spoluvlastníků. Pro tyto případy přichází na řadu alternativní řešení, na které jsme připraveni a se kterým vám můžeme ve vašem společenství pomoci.
V případě dotazů se na nás neváhejte obrátit.
